انچه مستاجر ملک باید بداند:

برای اجاره ملک باید چند مرحله را رعایت کنید.

۱.جست و جو و انتخاب ملک

۲.بررسی اسناد

۳.انعقاد قرارداد

۴.تحویل ملک

۵.استفاده از ملک

۶.تخلیه ملک

جست و جو و انتخاب ملک:

۱.اولین و مهم ترین نکته در انتخاب ملک توجه به کاربری مورد نظراست ما باید به دنبال ملکی باشیم که مطابق کاربری مورد نظرما باشد اگر به دنبال اجاره ملک اداری هستیم باید ملکی را اجاره کنیم که دارای کاربری اداری باشد و برای اجاره ملک تجاری دنبال مکی با کاربری تجاری باشیم.اگر ملکی دارای کاربری مسکونی باشد امکان استفاده برای کتربری اداری و تجاری وجود ندارد ودر صورت استفاده ممکن است شهرداری ملک را پلمپ کند .نکته مهم این است که برای تشخیص کاربری ملک باید گواهی پایان کار ملک راحتما رویت کنیم

۲.نحوه مدیریت ساختمان:حتما توجه کنید که ساختمان دارای مدیری قابل و قوی باشد و از مشاعات منظم و خوبی بهره مند باشد . اگر ملکی را برای کاربری خاصی اجاره می کنیم ابتدا بررسی کنیم که امکانات و زیر ساخت های مورد نیاز برای مورد نظر را دارا باشد برای مثال:انشعاب برق سه فاز و اب کافی برای فعالیت مورد نظر

۳.حتما در هنگام جست و جو و تصمیم گیری برای انعقاد قرارداد علاوه بربازدید از خارج ساختمان حتما از داخل ساختمان نیز بازدید به عمل اورید و شرایط ملک را به طور دقیق بررسی کنید

۴.ملک را در روز و در ساعات پر رفت و امد بازدید کنید تا متوجه موقعیت ملک شوید البته توصیه می شود اگر ملک مسکونی است حتما در شب نیز بازدید به عمل بیاورید

۵.از همسایه ها و مجاورین راجع به مشکلات احتمالی ملک پرس و جو نمایید

۶.در هنگام بازدید ملک حتما از مشاعات و پارکینگ و انباری ملک نیز بازدید نمایید

۷.شارز ساختمان:هنگام بازدید از ساختمان از میزان شارز هم مطلع شویم ،میزان شارز باید متناسب با نیازو مخارج ساختمان و ساکنین باشد

۸.ایمنی ساختمان:ساختمان باید دارای استانداردهای ایمنی باشد به عنوان مثال دارای کپسول اتش نشانی و ایمن در مقابل زازله باشد

۹.حفظ حریم خصوصی:در بازدید از ملک دقت کنید که ملک مشرف به منزل همسایه و یا دارای پنجره دو جداره و عایق صدا باشد

۱۰.اگر شخصی که قصد اجاره ملک از مستاجر ملک را دارد باید دقت کند که مستاجری که قصد اجاره ملک را دارد اجازه ی این کار را داشته باشد البته در مورد اکثراملاک مستاجر ملک خود به خود اجازه انتقال به غیر را دارد ولی در بسیاری از قراردادها این حق انتقال از مستاجر سلب شده است

بررسی اسناد:

اسنادی که در هنگام قرارداد باید مورد بررسی قرار بگیرد:

۱.اصل سند مالکیت و همچنین برای تشخیص کاربری ملک ملاحظه گواهی پایان کار ساختمان

۲.حتما اصل اسناد بررسی شود و کپی برابر اصل اسناد کفایت نمی کند

۳.اگر ملک دارای چند سند است باید کل اسناد مالکیت مورد بررسی قرار بگیرد

۴.حتما قبل از انعقاد قرارداد از در رهن نبودن و بازداشت نبودن ملک مطمئن شوید برای این کار باید از مالک بخواهید اخرین وضعیت ملک را از طریق دفاتر اسناد رسمی استعلام بگیرد

۵.اگر شخصی که قرارداد را امضا می کند وکیل مالک باشد حتما باید اصل وکالت نامه رویت شود و از دفتر خانه ای که وکالت نامه را صادر کرده اعتبار ان را استعلام کنیم

۶.اگر مالک ملک محجور باشد باید برای اجاره قیم نامه شخص قیم و اجازه اداره سرپرستی رویت شود

۷.اگر ملک در رهن بانک باشد باید حتما اجازه بانک برای اجاره دادن گرفته شود در غیر این صورت قرارداد اجاره معتبر نیست

۸.اگر ملک توسط مراجع قضایی بازداشت شده باشد قرارداد اجاره باطل و غیر قانونی است

انعقاد قرارداد:

۱.در انعقاد قراداد های اجاره باید مدت ذکر شود و گرنه اجاره باطل است

۲.بهتر است برای تخلف طرف مقابل از مفاد قراردادوجه التزام تعیین شود

۳.بهتر است مورد مصرف مستاجر در قرارداد مشخص باشد مثل برای سکونت

۴.موجر باید مالک منفعت باشد هرچند که مالک عین نباشد البته در صورتی که اجازه انتقال ملک به غیر را داشته باشد

۵.مشخصات کامل موجر و مستاجر و اقامت گاه ان ها باید ذکر شود

۶.قرارداد بهتر است در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود

۷. به دلیل وجود قوانین متعدد در رابطه با قرارداد اجاره از جمله قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ و۵۶و۶۲ بهتر است قانون حاکم بر قرارداد مشخص شود

۸.قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد گواهی شود

تحویل ملک:

موجر باید ملک را در تاریخ مشخص شده در قرارداد به مستاجر تحویل دهد در غیر این صورت مستاجر با مراجعه به دادگاه او را ملزم به تخلیه یا تحویل ملک می کند البته برای این کار ابتدا باید وقوع معامله و پرداخت ثمن را اثبات کند. برای مطالبه هزینه دیر کرد اگر در قرارداد وجه التزامی در نظر گرفته باشد که همان مبلغ پس از تحویل ملک اخذ می شود در غیر این صورت خسارت تاخیر تسلیم با مراجعه به کارشناس و پس ازتعیین مبلغ از طرف او مشخص می شود

استفاده از ملک:

۱.مستاجر باید حتی المکان ماهیانه مبلغ اجاره را به موجر پرداخت نماید و از او رسید دریافت کند

۲.مستاجر باید طبق کاربری مشخص شده در قرارداد اجاره از مورد اجاره استفاده کند

۳..هزینه تعمیرات اساسی با موجر است و هزینه تعمیرات غیر اساسی و جزیی با مستاجر است

۴. موجر باید مورد اجاره را طوری به مستاجر تحویل دهد که امکان استفاده از ان وجود داشته باشدو مستاجر بتواند از منافع ان منتفع شود

تخلیه ملک:

مستاجر در هنگام تخلیه باید به نکات زیر توجه کند:

۱.ابتدا باید قصد خود برای تخلیه ملک را توسط اظهارنامه به اطلاع موجر برساند

۲.در صورتی که موجر برای تحویل ملک حضور پیدا نکرد باید مستاجر ملک را تخلیه و به شورای حل اختلاف مراجعه و تامین دلیل برای تخلیه ملک را درخواست کند

۳.اگر مستاجر به موجر پیش پرداخت و یا ودیعه و یا مبلغی به عنوان رهن پرداخت کرده بود ابتدا باید ملک تخلیه شود سپس مبالغ را از موجر مطالبه نماید

۴.هرگاه موجر مبلغی که هنگام انعقاد قرارداد از مستاجر دریافت کرده را پس نداد مستاجر باید ابتدا اظهارنامه ای برای موجر ارسال و مبلغ مورد نظر را مطالبه کند اگر موجر پرداخت نکرد با توجه به میزان مبلغ که در صلاحیت شورا حل اختلاف یا دادگاه است مراجعه و دادخواست مطالبه وجه تقدیم کنید