ملاحظات حقوقی پیش خریدار

1. پیش خرید نکنید

قراردادهای پیش فروش یکی از پرمخاطره ترین قراردادهای ملکی هستند که حجم اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارد نسبت به سایر قراردادها بسیار بالا و قابل توجه است.

تاثیرگذاری عوامل قهری و فورس ماژور که خارج از اراده پیش فروشنده است بر اجرای قرارداد، ناتوانی مالی و فنی پیش فروشنده، اختلافات ناشی از سایر قراردادهای مرتبط با پیش فروش نظیر قراردادمشارکت در ساخت و سوء استفاده های پیش فروشنده در مسیر اجرای قرارداد، مهمترین دلایل اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش هستند.

باتوجه به این مشکلات، پیشنهاد اول به کسانی که قصد پیش خرید دارند آن است که در شرایط حاضر اساساًپیش خرید نکنند، مگر آنکه اطمینان بالا و قابل قبولی نسبت به پیش فروشنده و شرایط اجرای پروژه داشته باشید و قرارداد محکم و دقیقی نیز با پیش فروشنده تنظیم نمایید.

2. اعتبار سنجی سازنده

اعتبار سنجی پیش فروشنده و سایر اشخاصی که در اجرای قرارداد پیش فروش اثر گذار هستند مانند سازنده و مالک ملک، در مواردی که پیش فروشنده شخصی غیر از سازنده و یا مالک هستند، می تواند

مخاطرات قرارداد پیش فروش را کاهش دهد.

بررسی و ارزیابی توانایی مالی، فنی و اجرایی و حقوقی پیش فروشنده مهمترین گام هایی هستند که برای اعتبارسنجی پیش فروشنده می توانید بردارید.

بررسی سوابق و رزومه کاری پیش فروشنده، تحقیق از عوامل و دست اندرکاران پروژه، بررسی مستندات فنی، اجرایی و در صورت امکان مالی پروژه، بررسی قراردادها و اسناد حقوقی مرتبط با پروژه می تواند شما را در این مسیر کمک نماید.

3. زمان مناسب برای پیش خرید

هرچه زمان پیش خرید به انتهای اجرای پروژه ساختمانی نزدیک تر باشد، مشکلات احتمالی در مسیر اجرای قرارداد هم کمتر است.

مرحله نازک کاری، بهترین زمان برای پیش خرید ملک است.

4. بررسی پیشرفت کار

میزان پیشرفت پروژه ساختمانی را براساس برنامه زمانبندی پروژه و گواهی تخریب و نوسازی بررسی نمایید تا تاخیرات احتمالی پروژه و میزان تعهد و پایبندی سازنده به برنامه زمانبندی مشخص گردد.

5. بررسی میزان تخلفات ساختمانی احتمالی

از طریق کارشناس خبره، تخلفات احتمالی ساختمان را براساس نقشه های مصوب شهرداری بررسی نمایید. اگر میزان این تخلفات زیاد باشد، فرایند اجرای پروژه و صدور گواهی پایانکار نیز ممکن است با تاخیر واختلال مواجه شود.

6. گواهی عدم خلاف

در کلیه مراحل ساخت پروژه، این امکان وجود دارد که براساس تقاضای شخصی ذینفع، گواهی عدم خلاف پروژه از سوی شهرداری صادر شود. این گواهی نشان می دهد که تا مرحله ای که گواهی عدم خلاف صادر شده است، تخلف ساختمانی صورت نگرفته و عملیات ساخت برطبق نقشه های مصوب و قوانین شهرسازی پیش رفته است.

در پروژ هایی که در زمان نزدیک به پیش خرید، گواهی عدم خلاف برای آن صادر شده است، برای پیش خرید مناسب تر هستند.

7. بررسی اسناد مرتبط

اصل کلیه اسناد و مستندات مربوط به ملک و پروژه ساختمانی اعم از سند مالکیت، بنچاق و پروانه تخریب و نوسازی را به دقت بررسی نمایید.

با بررسی اسناد و تطبیق آنها با یکدیگر وضعیت مالکیت ملک، مشخصات دقیق ملک و محدودیت های احتمالی موجود در اسناد روشن می گردد.

8. بررسی قراردادهای مرتبط

یک قرارداد پیش فروش ممکن است به پشتوانه قراردادهای دیگر منعقد شود. به عنوان مثال ممکن است پیش فروشنده با استناد قرارداد مشارکت در ساخت که با مالک ملک منعقد شده، اقدام به پیش فروش نماید.

برای پیش خرید حتماً باید قراردادهای مرتبط مشاهده شود. مفاد این قراردادها ممکن است در بر دارنده شروطی باشد که این شروط در قرارداد پیش فروش تاثیر گذار باشد.

به عنوان مثال ممکن است در قرارداد مشارکت در ساخت محدودیت هایی برای سازنده و یا مالک در خصوص پیش فروش در نظر گرفته شده باشد.

بنابراین بررسی دقیق این اسناد قبل از انعقاد قراردادپیش فروش الزامی است.

9. استعلام ثبت

یکی از اقدامات بسیار ضروری در زمان پیش خرید، اخذ استعلام ثبتی ملک است. همانگونه که گفته شد اگر ملک در رهن باشد و یا توسط مراجع قضایی بازداشت شده باشد، قرارداد پیش خرید ملک نافذ و معتبر نیست.

با اخذ استعلام ثبتی ملک، هرگونه محدودیت های احتمالی در انتقال و پیش فروش ملک مشخص می شود.

10. اخذ رضایت مالک

در بسیاری از قراردادهای پیش فروش پیش فروشنده شخصی غیر از مالک ملک است. از طرف دیگر بسیاری از مشکلات اجرای قرارداد ناشی از اختلافات بین مالک و پیش فروشنده است. حتی ممکن است در قرارداد حق محدودیت های از طرف مالک برای پیش فروش درنظر گرفته شده باشد.

بنابراین بهتر است در چنین مواردی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، مالک نیز به عنوان شاهد قرارداد را امضا نماید.

11. اخذ رضایت سازنده

بعضاً ممکن است پیش فروشنده شخصی غیر از سازنده ملک باشد. در چنین مواردی قراردادی که با پیش فروشنده منعقد می گردد و تعهداتی که پیش فروشنده به پیش خریدار می دهد، تابع تعهدات و توافقات صورت گرفته با سازنده است و پیش فروشنده صرفاً در چارچوب توافقات صورت گرفته با سازنده می تواند خود را متعهد نماید.

بنابراین اگر قصد دارید که توافقاتی فراتر از توافقات بین پیش فروشنده و سازنده صورت دهید، حتماً باید سازنده را نیز به اجرای این توافقات متعهد سازید. در غیر اینصورت باتوجه به اینکه اجرای پروژه بر عهده سازنده است، توافقات اجرایی نخواهد بود.

12. جزئیات اجرایی

یکی از مواردی که معمولاً در قراردادهای پیش فروش اختلاف برانگیز است، اختلاف بر سر جزئیات اجرایی ساختمان و مشخصات نازک کاری است.

تخلف سازنده از مشخصات پیش بینی شده در قرارداد و استفاده از مواد، تجهیزات و منصوبات بی کیفیت دلیل اصلی چنین اختلافاتی است.

در قرارداد تاجایی که ممکن است مشخصات جزئیات اجرائی و تجهیزات و منصوبات ملک را به صورت دقیق ذکر نمایید و ضمانت اجرایی مناسب برای تخلف پیش فروشنده از اجرای تعهد خود در نظر بگیرید.

13. وجه التزام مناسب

در قرارداد پیش خرید برای کاهش احتمال تخلف پیش فروشنده از اجرای تعهدات قراردادی، وجه التزام و جرائم پیش بینی شده در قرارداد باید به نحوی باشد که جنبه بازدارنده داشته باشد و احتمال تخلف پیش فروشنده از اجرای قرارداد را به حداقل برساند.