بعد حقوقی

بعد از عوامل اقتصادی و فنی، مهمترین دغدغه ای که طرفین قرارداد علی الخصوص مالکین در ذهن دارند، ملاحظات حقوقی است.

چه بسیار پروژه های مشارکتی که علیرغم توجیه اقتصادی بسیار جذاب برای طرفین و ساختار و ماهیت فنی و اجرایی مناسب، به دلیل بی توجهیی به ملاحظات حقوقی و درگیر شدن با مسائل و مشکلات حقوقی عملاً توجیه اقتصادی خود را از دست داده اند و حتی در برخی موارد به ضرر منتهی شده اند.

1. محیط حقوقی قرارداد
2. ساختار حقوقی مشارکت
3. ریسک ها و مخاطرات حقوقی طرفین
4. صلاحیت حقوقی طرفین
5. اعتبار حقوقی ملک
6. ساختار حقوقی قرارداد

محیط حقوقی مشارکت در ساخت

1. قوانین
2. مقررات
3. عرف مسلم
4. فرایندها(اخذ مجوزساخت، ثبت انتقالات، مدیریت تقابلات و....)
5. نهادها(شهرداری، ثبت، محاکم، مالیات، نظام مهندسی و...)

که متشکل از قوانین و مقررات و نهادهای حاکم بر مشارکت درساخت است، تعهدات حقوقی طرفین قرارداد، ریسک ها و مخاطرات حقوقی محتمل، ضمانت های اجرایی برخورد با تخلفات فرد متخلف و نحوه پیگیری دعاوی و حل اختلافات مهمترین ملاحظات حقوقی هستند که در یک قرارداد مشارکت در ساخت می بایست مورد توجه قرار گیرد.

ساختار حقوقی مشارکت

1. نحوه تقسیم منافع
   • براساس سود واقعی
   • بر اساس قدر السهم از بنای ساخته شده
2. نحوه تقسیم کار
   • دوعاملی
   • سه عاملی
   • چهار عاملی
3. نحوه تقسیم ریسک
   • متوازان
   • نامتوازن
4. نحوه مدیریت قرارداد
5. تعهدات حقوقی طرفین
6. ضمانت های اجرای تعهدات
7. روش های حل و پیگیری اختلافات

ارزیابی وضعیت حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت:

براساس بررسی و پیمایش صورت گرفته توسط موسسه حقوقی معامله امن دادگر، بین 30 تا 60 درصد پروژه های ساختمانی در شهرهای بزرگ، با روش مشارکت در ساخت اجرای می گردد.

علیرغم فراگیر بودن قرارداد های مشارکت در ساخت در کشور، در نظام قانونی و قضایی، وضعیت این قراردادها مهجور و دورافتاده است و هیچ نظام حقوقی مدون و روشنی در خصوص این قراردادهای در دسترس نیست.

همچنین بررسی ها نشان دهنده این واقعیت است که بیش از 90 درصد قراردادهای مشارکت در ساخت، در مسیر اجرا با اختلاف(DISCORD) و ادعای (CLAIM)طرفین قرارداد و یا اشخاص ثالث مواجه می گردد که از این 90 درصد، در حدود 40 درصد اختلافات به دعوای قضایی(lawsuit) و یا داوری(ARBITRATION)منجر می گردد.

اختلافات ناشی از قراردادمشارکت در ساخت از نظر تعداد و پیچیدگی، نسبت به سایر قراردادها پرتعدادتر و پیچیده است.

حجم ادعاها و دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت به حدی است که بسیاری از مالکین و سرمایه گذاران به دلیل ترس از مشکلات احتمالی حاضر به مشارکت در ساخت نمی گردند.