حقوق مستاجر در فرض انتقال مالکیت

طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی:هر گاه مال مورد اجاره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.پس در صورت انتقال ملک حقوق مستاجر تا پایان مدت اجاره به قوت خود باقی است و لطمه ای به حقوق مستاجر وارد نمی اورد مگر موجر برای خود حق فسخ در صورت فروش ملک به دیگری را شرط کرده باشد .در قرارداد اجاره سال ۵۶ در مورد محل های مسکونی این شرط قابل اعمال بود در صورتی که خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت کند و یا ان را به سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد ولی در مورد محل کسب و پیشه شرط فسخ در صورت انتقال عین مستاجره نافذ نیست(کاتوزیان .نظم کنونی)وقتی موجر ملک مورد اجاره را به دیگری می فروشد خریدار ملک قائم مقام فروشنده می شود در واقع این نوعی از انتقال قرارداد اجاره است زیرا یکی از اهداف فروش ملک به خریدار جدید بهره مندی خریدار جدید از اجاره بها و تخلیه که از ارکان مهم قرارداد اجاره است.طبق ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ انتقال قرارداد اجاره به مستاجر جدید باعث انتقال قرارداد اجاره است پس همان عقد اجاره با تمام شرایط و توابع و لوایح به طرفیت مالک جدید ادامه پیدا میکند در نتیجه اجاره بها باید به مالک جدید پرداخت شود البته اقلیتی از حقوق دانان نیز با این عقیده مخالف اند و معتقد اند اجاره بها به موجرقبلی باید پرداخت شود(ناصر کاتوزیان حقوق مدنی قواعد عمومی قراردادها)